中聯不動產-房地產情報-0323－簡報技巧學院

中聯不動產-房地產情報-0323

房市氛圍差新莊副都心週五標地試水溫

摘錄於〔自由時報記者徐義平／台北報導〕更新日期:2011/03/23 04:11

摘錄於 http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110323/78/2oj 2m .html

奢侈稅話題開始以來，標售及法拍市場接連出現流標、撤標及停拍等消息，連「最貴菜園」也選擇此時停拍避風頭，因此，本週五（25日）新莊副都心兩塊商業地標售便格外引人矚目，標脫單價更成房市的參考指標。

業者表示，週五這兩筆地標出去不是問題，價格才是指標。假設每坪土地標脫價格為200萬元，換算容積單價約45.45萬元，加上建築與銷售成本及利潤，未來推案價格每坪至少80萬元。

況且每一標底價均逾30億元，若是單價200萬元標脫，單筆的標脫金額逾65億元，有能力出手的業者其實有限。

全球資產管理公司專案經理王維宏表示，取得土地到開發推案，需要4~5年的時程，屆時新案推出時，奢侈稅的影響可能已經減低許多，至於，價格能否被接受則要視當時的房市氛圍。

冠德建設副總經理洪錦欽表示，根據副都心計畫開發規定，第一、二種商業地其中住宅使用的樓地板面積最多50％，加上奢侈稅影響，預期平均標脫價格會較上次下修10~15％。

價格將成指標

週五進行標售的土地，分別是副都心段一小段281、440地號，基地面積3369坪，底價30.3億元，及副都新心段一小段407、452、453地號，基地面積3533坪，總價31.8億元，均臨中山路第一排，附近有機場捷運線A4副都心站，相當靠近去年標出最高單價232萬元的444地號。

業者指出，去年新莊副都心首次標售住宅土地時，正逢央行升息及選擇性信用管制，土地仍引起建商競標，甚至標出高價，而且去年三次土地標售，一次比一次高價。此次標售2筆商業地，即使遇上財政部研擬開徵奢侈稅，建商出手意願仍相當強烈。

信義代銷協理何胤諭指出，該兩塊土地基地面積大且方正，確實有可能標出新高價，不過，標售土地面積大促使總價高，有能力參與的開發商其實有限，不過，未來的得標價格，對房市有重要指標意義。

金管會接力打房　自住貸款限一人一宅

摘錄於卡優新聞網更新日期:2011/03/23 04:15 張中昌

摘錄於http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110323/52/2oj89.html

政府打房一棒接一棒！繼財政部祭出奢侈稅後，金管會也宣布將監控銀行不動產放款，未來「自用住宅貸款」限定一人一宅，放款給非自用住宅時，需大幅提高資本計提(風險權數)到100%，並要求銀行不動產放款比重需在五成以下。

金管會依據央行統計資料分析，去(99)年十二月全體銀行放款中，購置住宅及建築貸款合計數，占總放款餘額比率高達34.42%，創下近五年來紀錄，明顯有風險過度集中疑慮，而經過會裡各局討論後，決議對不動產放款集中度作出控管。

金管會表示，目前規定銀行放款給住宅貸款，計算資本適足率時的風險權數是45%，未來將區分為「自用」與「非自用」兩類，只要屬於後者，風險權數大幅提升至100%，將讓銀行資本計提成本提高。

金管會認為，這項措施實施後，對既有房貸戶沒有影響，但未來銀行可能會對新承貸戶嚴格審核，因此整體而言「影響很大」。

另外，金管會嚴格規定一人一宅，也勢必提高各銀行的不動產放款資本計提，進而使業者提高「一人多宅」的借款利率，或減少放款，間接引導房價合理化。

金管會表示，此規定採不溯及既往，僅對各銀行新增的不動產放款，會重新明確歸類，不過先前有些銀行將住宅修繕貸款也列入自用住宅貸款，會要求必須核實鑑估，重新正確分類。

金管會也預估，這些措施實施後，銀行在購置住宅及建築貸款占總放款的平均比重，可望降回30%以下，相關授信金額約縮減6,000億元。

另外有別於過去，金管會特別強調，未來銀行承作不動產貸款等相關業務，將會列為金融檢查重點，促使讓業者遵守新規定。

忠孝東路三陽大廈法拍底價22億

摘錄於【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】011.03.23 09:05 am

摘錄於 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN1/6228595.shtml

不畏奢侈稅效應，法拍市場又有大案釋出。台北地方法院昨（22）日公告，位於台北市忠孝東路上、明曜百貨旁的「三陽忠孝大廈」，將在4月25日首度法拍，總底價高達22億2,794萬元，是今年以來金額最大的法拍案。

「三陽忠孝大廈」位於忠孝東路四段180號，屋齡32年，門口處即是捷運板南線忠孝敦化站三號出口，基地面積345.76坪，為地上14樓建物，單層面積約218坪。因為地段燙金，未來要不論是收租、整合改建，或改裝為商場、旅館等，都具效益。

此次標售的是六、七樓以外的其他樓層，債務人是慶豐集團董事長黃世惠等；業界人士分析，此案除地點佳，底價亦合理，能否順利拍出，就看接下來的房市氣氛。

寬頻房訊副總張慈芳表示，此次法拍共分為兩標，甲標為「三陽忠孝大廈」的一到三樓，總坪數657坪，總底價8億6,602 萬元，乙標則為四到14樓，總坪數2,118坪，總底價13億6,192萬元。張慈芳說，這棟大樓的六、七樓為中興工程顧問，其餘要法拍的樓層多帶租約，一樓由元大商銀承租做為延吉分行，基本條件很不錯。