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中聯估價師-房地產情報-0530


陸客自由行效應 熱門商圈租金飆升


摘錄於http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110530/52/2sewf.html


摘錄於卡優新聞網更新日期:2011/05/30 04:58 張家嘯


  因奢侈稅影響,全台住宅市場普遍呈現量縮、價微跌的走勢,但店面市場受政策利多加持,同時整體投資環境熱度不減,從近期各項標案來看,反而屢創新高。房仲業者觀察,從去(99)年以來,台北市最具指標性的八大商圈,租金漲幅驚人,平均都有20%~30%成長,帶動買方向上追價的力道。


  繼五月上旬市場傳出港商亨得利鐘錶以每坪745萬元的天價,轉賣標得半年的安泰銀行店面,及三陽忠孝大樓店面以每坪單價650萬元的高價拍出,熱門商圈店面稀少性,又搭上陸客自由行話題,再次展現獨特的價值魅力。


  永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴指出,如果以香港開放大陸「個人遊」的經驗來看,短短九年間,陸客人數就從683萬人增加到2,268萬人,而人均消費也從5,640港元增加到7,453港元,達32%的成長,獨佔全球訪港遊客的鰲頭。而去年陸客來台人數僅163萬,有將近十三倍的差距,商機開拓的想像空間很大,也吸引陸資、港商、業者、金控、投資人等各路人馬,搶攻精華商圈。


  以陸客赴港消費的內容來看,除服飾業、餐飲點心占比最高外,最受歡迎的是藥妝、珠寶首飾、手錶精品,因此使得台北市忠孝SOGO商圈、忠孝敦化商圈、中山晶華商圈、南京西路商圈,備受國內外知名連鎖品牌業者青睞,指名度最高、布局最深,店面空置率也是最低。


  鄭朝鶴表示,台北市精華商圈的金店面成交行情持續走高,屋主惜售心態濃厚,主要受租金調升、自由行的預期心理影響。以旅館林立、觀光客密集的中山北路晶華商圈、南京西路商圈為例,近期各類中小型精品旅館紛紛進行改裝,以及打造中山北路精品街,成為「台灣表參道」的計畫的加持,短短一年內,商圈店面租金最高攀升五成,漲勢相當驚人。


  另外,雙捷運商圈也因交通優勢,加速商機匯集。以站前商圈為例,繼微風廣場承接台北車站的美食街,創造亮麗成績之後,誠品也大手筆進駐台北車站地下街新世界購物中心,甚至引進大陸遊客熟悉餐飲品牌,再加上京站時尚廣場的商圈改造,已讓商圈重啟魅力,甚至讓原本被視為燙手山芋的大亞百貨,都順利拍出。


  鄭朝鶴認為,開放陸客自由行之後,旅客會產生「年輕化」、「常態化」、「分眾化」的效益,加速消費客層的轉變及受惠商圈的增加,有自用需求或資產配置需求的店面買方,可伺機進場挑選好貨,未來將可享有商用不動產長線增值的效益。


 


 


購入住商過半股權 泛信義集團成形


摘錄於http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110530/52/2sevy.html


摘錄於卡優新聞網更新日期:2011/05/30 04:06 張家嘯


  國內房仲業也出現結盟併購!信義企業集團創辦人周俊吉宣布,將以個人所屬投資公司購入住商不動產51%股權,成為住商不動產主要股東,等於繼信義房屋、科威國際不動產後,再把住商不動產納入成為「泛信義集團」架構下第三家連鎖房仲品牌,持續發揮「大者恆大」效應。


  根據最新統計,目前國內房仲店家總計共有4,842家,若以市占率來看,永慶集團有814家,市占率約為17%。而信義集團併入住商不動產後,市占率將能提升至15%


  周俊吉指出,未來「泛信義集團」將仿傚美國最大房仲集團Realogy模式,以控股公司形式擁有不同房仲品牌。


  周俊吉指進一步解釋,Realogy是美國最大房仲集團,旗下擁有century21coldwellbankerERASotheby’s四家房仲品牌,但四家品牌各自獨立經營、獨立運作,相互沒有隸屬關係,這種房仲控股模式不僅在美國極為成功,在全球化的發展上也可看出其策略的優越性。


  信義房屋與住商不動產皆已超過30年的歷史,除了品牌知名度高,也各自擁有客層。其中,信義房屋是現階段業界唯一以房仲業掛牌上市的公司;住商不動產則是現在台資房仲在大陸店數最多的品牌,這次的結盟併購,外界認為是兩家業者合作強攻大陸市場的策略。


  住商不動產董事長吳耀焜認為,信義房屋是優質品牌資產,不論在台灣、大陸都有極好的口碑,將來彼此能相互借鏡,在新的策略架構下,為兩岸人民買賣屋提供更好的服務。


  目前信義房屋總店數,在台灣有351家、大陸81家、日本1家;科威國際不動產總店數在大陸139家。住商不動產總店數則為台灣368家、大陸235家。因此「泛信義集團」在房仲事業群的總店數將達到1,175家。


 


 


賺翻?地上權國宅賣地 內政部喊卡


摘錄於http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/11 0529/8/2 sdpa.html


摘錄於TVBS更新日期:2011/05/29 13:26 許儷齡


近年政府力推「居住正義」,十多年前內湖、文山區居民排隊買國宅,其中416戶買到「地上權國宅」,也就是買屋卻買不到地,住50年還必須歸還給市政府,大部分居民迫於急用只好買下,去年台北市議會通過讓住戶用當初公告現值買地,但如今房價高漲,內湖影劇五村市價每坪逼近50萬,國宅民眾可用少於市價600萬的價格買地,因此引發不少爭議,而內政部則以沒有法源依據,打回票。


居民:「住越久越鬱卒。」


內湖區影劇五村居民的心聲竟然是這樣,因為當初花了十幾年排隊買國宅,好不容易等到機會,政府卻臨時拋出「售屋不售地」的說法,也就是只有房屋所有權,屋子住50年後,就必須還給市政府,同樣無奈的還有他們。內湖影劇五村居民:「那他(政府)改地上權,因為當初他也是講說是試辦,但是試辦之後就沒有任何下文,排了20多年,我們也急需要一間房子。」


沒有屋子卻還要年年繳租金,住戶氣炸了,去年台北市議會修法通過,打算讓居民用當初公告現值就可以買地,算起來,當初花4百萬左右買,再加土地公告現值300萬,還有這50年要繳的地租,總計價值近千萬,但附近地價每坪40萬上下,一間40坪 的屋子,沒準備1600萬還買不到,兩者間差了近600萬,居民說什麼也要買。內湖影劇五村居民:「我們本來就是那時候要買的嘛,那就要以當時那時候的價格來計算才對,當然現在所有的住戶,百分之百都同意,願意買。」


包含內湖區影劇五村102戶居民,台北市文山區萬寧、萬安國宅,總共416戶都有相同情形,這樣的好康卻被內政部用沒有法源依據,狠狠打回票,因為擔心此例一開,其他縣市要求比照辦理,肯定天下大亂,台北市政府把責任,推給議會決定,不過這對中央,最近強力推動的居住正義,無疑是一大諷刺。


 


 


精華土地稀有 整棟B辦搶手


摘錄於http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/11 0529/4/2 scyd.html


摘錄於工商時報【記者馬婉珍/台北報導】更新日期:2011/05/29 02:09 記者馬婉珍/台北報導


 


今年以來,B辦交易市場上多是以「整棟」買下,商仲業者分析,精華土地日益稀少,若透過買下整棟商辦的方式,土地持分完整,基地面積小則100坪 、大則300坪 ,若使用分區是商四用地,容積率高達800%,則重建效益產生的價值更大,因此整棟B辦會是今年商辦市場的搶手貨。


高力國際投資部副總裁柯昇沛觀察,內外兼具收益價值,又有獨棟大樓、產權單一等商用不動產優勢,目前正是市場買方的最愛。以新光人壽松江、承德與板橋大樓REAT(不動產資產信託)來看,取得後的收益價值高,買方看準這點搶進,另因大樓屋齡老舊,未來還有都更價值,資產有機會翻倍。


而外在環境因素也成氣候,柯昇沛說,因開放陸資來台觀光、自由行,未來商辦大樓前景看好,松江大樓近南京松江捷運站,板橋大樓近板橋火車站,交通便利,可為龐大的觀光商機先卡位。


今年以來,B級辦公大樓有11項交易,其中有半數比例、6項交易是整棟B辦出售,顯見整棟B辦正搶手。全球資產管理公司專案經理王維宏指出,精華區土地日益稀少,若買下整棟商辦,可享有完整的土地持分,且基地面積動輒100坪 至300坪 ,未來極有改建價值。


此外,搶搭陸客自由行的觀光列車,買方也樂於整棟租給旅館業者,相較於整棟旅館由單一承租方以10年至15年的長約租下,或各樓層租給不同企業辦公,前者更容易管理,不必忍受空租期的困擾。


商仲業者舉例,23年前國泰人壽買下基隆路、敦化南路口的上海銀行B辦大樓,便由柯達旅店簽下10年至15年的長期租約,採包租模式承租,商仲業者估計租金收益率可達3%出頭,且租給單一業者、管理很方便,標榜平價的柯達旅店也可先卡位,盡享陸客自由行的觀光商機,出租人及承租方皆達到雙贏效果。

 


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